La loi 16 renferme le plus grand changement du droit de la copropriété depuis la mise en place du Code civil. En décembre 2019, le projet de loi a été adopté après une étude approfondie en commission parlementaire qui a duré plusieurs mois.
Quels sont les objectifs de cette loi 16?
La réforme portée par la loi 16 est si vaste que les objectifs qu’elle poursuit sont nécessairement multiples. Nous croyons que la meilleure façon de résumer l’amendement serait de dire qu’il vise à réaffirmer la mission du syndicat de copropriété de préserver l’immeuble en imposant ou en encourageant des mesures de bonne gestion.
Ces mesures découlent du triste constat qui affecte le secteur de la copropriété : augmentation vertigineuse des assurances, taux de sinistralité élevé, fonds de pension anémiques, cotisations spéciales à répétition, manque d’entretien, travaux d’entretien effectués trop tard, etc.
Quels changements apporte-t-elle et quels sont les impacts sur les responsabilités des gestionnaires d’immeubles ?
Voici une liste qui résume les modifications apportées par la loi 16 au niveau de la copropriété divise:
- Le syndicat doit avoir une étude de fonds de prévoyance et un carnet d’entretien dans son cadastre de copropriété.
- La clause pénale (celle qui par exemple, permet d’imposer des amendes à un copropriétaire qui ne respecte pas les règles) doit figurer dans le décret constitutif de la déclaration de copropriété. Par conséquent, il sera plus difficile à modifier (double majorité) et, lorsqu’il sera modifié, il devra être notarié.
Loi 16: Fonds de prévoyance
Le changement le plus important, selon nous, est sans doute l’obligation de réaliser une étude prévisionnelle tous les 5 ans et de baser les contributions à la prévision sur les recommandations de cette étude. Autrement dit, le syndicat doit avoir tous les 5 ans une étude de ce fonds de prévoyance d’un membre de l’ordre professionnel. Cette recommandation n’est pas en vigueur actuellement. Elle entrera en vigueur lorsque le gouvernement adoptera un règlement pouvant définir les professionnels pouvant réaliser cette étude et certaines modalités d’étude. Dès que le règlement est adopté, les syndicats disposent de 3 ans pour les appliquer.
Les cotisations de ce fonds de prévoyance devraient être établies en fonction des recommandations formulées par l’étude sur le fonds de prévoyance. Si l’étude du fonds de prévoyance révèle qu’il est insuffisant, le conseil d’administration doit fixer les cotisations pour que le fonds soit suffisant 10 ans après l’obtention de l’étude.
Une grande majorité des syndicats ne cotisent pas suffisamment à leur caisse de prévoyance et, par conséquent, ces copropriétés doivent recourir de façon répétée à des cotisations spéciales et, en général, sont moins bien entretenues. Ce système met en difficulté aussi les personnes qui résident l’immeuble en tant qu’adulte, tandis que ceux qui l’ont habité dans leur jeunesse et qui l’ont vendu n’ont pas payé leur juste part pour la conservation de l’immeuble.
Carnet d’entretien
Le syndicat devrait avoir un journal de maintenance en place et le réviser périodiquement. Cette obligation n’est pas en vigueur actuellement, mais entrera en vigueur très prochainement, lorsque le gouvernement adoptera un règlement précisant les modalités du carnet d’entretien (réalisation, entretien, révision, etc.). Dans les 30 jours après la constitution du syndicat en assemblée extraordinaire, le propriétaire de l’immeuble doit remettre au syndicat le carnet d’entretien, une étude du fonds de prévoyance et les autres documents pertinents.
En résumé, les responsabilités des syndicats ou des gestionnaires d’immeubles sont modifiées et mieux encadrées par cette loi 16. Il sera donc important de mettre à jour leurs procédures pour prévoir un fonds de prévoyance et assurer un suivi avec le carnet de service. Lorsqu’il s’agit de mettre à jour le journal de bord, des experts de terrain peuvent vous guider et vous proposer des recommandations en fonction des conditions de votre installation. N’hésitez pas à contacter des spécialistes!